The Coffee Perú · ficha de evaluación de local
San Isidro — base
- Modelo
- New Model
- Área
- 70 m²
- Moneda
- PEN con IGV
- Tipo de cambio
- S/ 3.40 / US$
Recuperación de la inversión
3 años 1 mes
mes 37 desde la apertura
- S/ 426,879S/ 361,762 sin IGV
- VAN
- S/ 795,656a 10 años, tasa 5%
- TIR
- 34.80%a 10 años
Abre el total para ver de qué está hecho y qué parte entra al flujo.
Lo más hondo que llegas es S/ -350,745 en rojo. Esa es la caja que tienes que poder aguantar durante 37 meses.
La columna de la derecha es la caja al cierre de cada año.
Variables de la tienda
Lo que figura en la boleta
El tablero trabaja en bruto, con lo que entra a caja. Si cargas el precio sin IGV, la app se lo agrega
- Venta en caja
- S/ 52,794
- Margen de contribución
- S/ 28,245
- EBITDA mensual
- S/ 7,638
Medio turno; el Excel base equivale a 2 full + 1 part
- Planilla
- S/ 8,700
- Equilibrio
- 51.1 tk/día
- EBITDA mensual
- S/ 7,638
S/ 42,500 = 5.9 rentas mínimas
En el mall suele cotizarse como una renta mínima por cada año de contrato
La cuota de arquitectura: lo que cobra el centro comercial por revisar y supervisar la obra
El centro comercial casi siempre los cotiza sin IGV, al revés que las cotizaciones de obra y equipos
- Entrada al centro comercial
- S/ 42,500
- Inversión en caja
- S/ 426,879
- Payback
- 3.0 años
De acá salen la renta, los gastos comunes y los arbitrios, que se cotizan por m². El estándar del modelo es solo un punto de partida
× 70 m² = S/ 7,221 al mes
US$ 2,124 · US$ 30.3/m²
Sin fondo ni gastos comunes. Es la tarifa que negocia el centro comercial: muévela para armar una contraoferta
S/ 7,221 al mes prorrateado
13 = renta doble en diciembre
% sobre la renta
× 70 m² = S/ 500 al mes
En el mall es la prorrata de áreas comunes, se multiplica por los metros del local
× 70 m² = S/ 0 al mes
No lleva IGV: es tributo municipal
Nunca llevan IGV: son tributo municipal. Estimado, pide al centro comercial la prorrata real
El mall suele cotizar sin IGV. Los arbitrios no entran acá: son tributo municipal y nunca llevan IGV
- Arriendo en caja
- S/ 8,443
- Ocupación
- 16.0%
- EBITDA mensual
- S/ 7,638
0 = renta congelada. 3% es el piso del contrato del mall
0 = no hay. En el mall es 8.5% de la venta neta
Sin efecto: el contrato no tiene renta variable
Lo que tardas en abrir desde que te entregan el local. Durante la obra no vendes
Descontados del año 1, por los días de obra
Lo que tienes firmado, forzoso más facultativo. Todo lo que evalúes más allá depende de que el centro comercial renueve
- Arriendo en caja
- S/ 8,443
- Renta variable desde
- no aplica
- EBITDA mensual
- S/ 7,638
Lo que el centro comercial cobra por adelantado al firmar. Entra a la inversión inicial junto con la garantía
Si el adelanto se imputa a los últimos meses del contrato, vuelve: esos meses no pagas renta y el P&L igual la cobra. Bájalo si el arrendador se lo queda
El depósito que pide el arrendador. Queda inmovilizado hasta que entregas el local
El respaldo bancario que pide el arrendador. Puede convivir con el depósito en efectivo o reemplazarlo
Sin efecto: no hay carta fianza contratada
Sin efecto: no hay carta fianza contratada
Del depósito en efectivo y del colateral de la carta fianza, al entregar el local. Arranca en cero: el arrendador retiene por remodelación y desgaste, y lo prudente es no contar con esa plata
- Entrada al centro comercial
- S/ 42,500
- Comisión de la fianza
- S/ 0
- Inversión en caja
- S/ 426,879
Parámetros del sistemanormalmente no cambian entre tiendas
P&L mensual
- COGs35.0%
- Royalties y marketing8.0%
- Tarjeta3.5%
- Planilla16.5%
- Arriendo16.0%
- Otros fijos6.6%
- EBITDA14.5%
| Línea | Mensual | % venta | Anual |
|---|---|---|---|
| Venta en caja70 tickets × 30 días × S/ 25 · S/ 44,741 sin IGV | S/ 52,794 | 100.0% | S/ 633,528 |
| COGs35% de la venta en caja | S/ -18,478 | 35.0% | S/ -221,735 |
| Royalties6% de la venta en caja, según contrato | S/ -3,168 | 6.0% | S/ -38,012 |
| Marketing2% de la venta en caja | S/ -1,056 | 2.0% | S/ -12,671 |
| Comisión de tarjeta3.5% de lo que pasa por el POS | S/ -1,848 | 3.5% | S/ -22,173 |
| Margen de contribuciónVenta en caja menos los cuatro costos variables | S/ 28,245 | 53.5% | S/ 338,937 |
| 4 personas: S/ 6,000 en sueldos × (1 + 45% de carga social). Las remuneraciones no llevan IGV | S/ -8,700 | 16.5% | S/ -104,400 |
| Renta + fondo de promoción + gastos comunes + arbitrios, tal cual, ya venía con IGV | S/ -8,443 | 16.0% | S/ -101,317 |
| ServiciosLuz S/ 1,000 + agua S/ 150 + internet S/ 100, tal cual, ya venía con IGV | S/ -1,250 | 2.4% | S/ -15,000 |
| Mantenimiento y contabilidad(obra + equipos) × 5% al año ÷ 12, más S/ 400 de contabilidad | S/ -1,714 | 3.2% | S/ -20,564 |
| Software | S/ -500 | 0.9% | S/ -6,000 |
| Comisión de la carta fianzaNo hay carta fianza contratada | S/ -0 | 0.0% | S/ -0 |
| EBITDA mensualMargen de contribución menos todos los costos fijos, como lo calcula el Excel | S/ 7,638 | 14.5% | S/ 91,657 |
| EBITDA más depreciación y el ajuste de capital de trabajo del Excel | S/ 8,600 | 16.3% | S/ 103,203 |
Lo que este P&L no descuenta. Reproduce el método del Excel de la master, que deja fuera S/ 2,492 al mes de IGV que se giran a SUNAT — S/ 8,053 cobrados al vender menos S/ 5,561 de crédito fiscal y S/ 2,034 al mes de impuesto a la renta. Sumadas, el resultado real es S/ 3,112 al mes en vez de S/ 7,638.
Por confirmar
El horizonte pasa el plazo contratado
Estás evaluando a 10 años pero el contrato del mall es de 5. Los últimos 5 años dependen de que el centro comercial renueve. Baja el horizonte a 5 para ver solo lo que sí controlas.
Proyección anual
| Año | Ventas | Arriendo | % ocup. | EBITDA | Margen | Caja del año | Caja acumulada |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | inversión inicial | (S/ 350,745) | (S/ 350,745) | ||||
| 1 | S/ 633,528 | S/ 101,317 | 16.0% | S/ 91,657 | 14.5% | S/ 103,203 | S/ -247,542 |
| 2 | S/ 665,204 | S/ 101,317 | 15.2% | S/ 100,698 | 15.1% | S/ 114,868 | S/ -132,674 |
| 3 | S/ 698,465 | S/ 101,317 | 14.5% | S/ 109,935 | 15.7% | S/ 126,730 | S/ -5,945 |
| 4 | S/ 733,388 | S/ 101,317 | 13.8% | S/ 119,357 | 16.3% | S/ 138,776 | S/ 132,831 |
| 5 | S/ 770,057 | S/ 101,317 | 13.2% | S/ 128,949 | 16.7% | S/ 150,991 | S/ 283,822 |
| 6 | S/ 808,560 | S/ 101,317 | 12.5% | S/ 138,694 | 17.2% | S/ 118,480 | S/ 402,303 |
| 7 | S/ 848,988 | S/ 101,317 | 11.9% | S/ 148,572 | 17.5% | S/ 175,863 | S/ 578,165 |
| 8 | S/ 891,438 | S/ 101,317 | 11.4% | S/ 158,561 | 17.8% | S/ 188,476 | S/ 766,641 |
| 9 | S/ 936,009 | S/ 101,317 | 10.8% | S/ 168,635 | 18.0% | S/ 201,174 | S/ 967,815 |
| 10 | S/ 982,810 | S/ 101,317 | 10.3% | S/ 178,764 | 18.2% | S/ 213,927 | S/ 1,181,742 |
Comparación de simulaciones
| Indicador | San Isidro — base | 28 de julio | Santa Catalina L114 |
|---|---|---|---|
| Modelo | New Model · 70 m² | New Model · 56 m² | New Model · 41 m² |
| Tickets/día | 70 | 56 | 49 |
| Venta mensual | S/ 52,794 | S/ 40,320 | S/ 35,280 |
| Costo de arriendo | S/ 8,443 | S/ 8,264 | S/ 8,797 |
| % de ocupación | 16.0% | 20.5% | 24.9% |
| EBITDA mensual | S/ 7,638 | S/ 4,639 | S/ 1,582 |
| Margen EBITDA | 14.5% | 11.5% | 4.5% |
| Equilibrio tk/día | 51.1 | 44 | 44.9 |
| Inversión | S/ 361,762 | S/ 310,373 | S/ 277,207 |
| Horizonte | 10 años | 10 años | 10 años |
| VAN de decisión | S/ 795,656 | S/ 908,875 | S/ 552,459 |
| Opción renovación | — | — | — |
| TIR | 34.8% | 34.7% | 25.8% |
| Payback | 3.0 a | 3.5 a | 4.6 a |
Cómo se calcula
La renta se arma anual y se divide entre 12. El Excel de la master tiene un solo campo con S/ 9,105 escritos a mano en la celda C29, sin fórmula. Acá no: se calculan las 12 rentas del año — con la doble de diciembre —, el fondo de promoción sobre la renta, los gastos comunes y los arbitrios, y recién ese total anual se reparte entre doce. Por eso el número mensual no coincide con el del archivo: es más preciso, no distinto por error.
Dónde va el IGV. El P&L entero está sin IGV, porque el impuesto que pagas a tus proveedores es crédito fiscal: lo compensas contra el que cobras y no es un costo. Por eso los campos de operación —renta, gastos comunes, servicios, software— se ingresan netos. Los de inversión —obra, equipos, derecho de llave, stock— se ingresan con IGV y la app netea el total. La única excepción es el ticket promedio, que normalmente conoces como precio de boleta: ahí eliges si incluye IGV y se le descuenta antes de contarlo como venta. Royalties y MKT fee van sobre venta neta; la comisión de tarjeta, sobre el bruto que pasa por el POS.
La obra sigue a los metros, los equipos no. El modelo de tienda es un punto de partida: carga su canasta de equipos y unos metros de referencia. Si pones los metros reales del local, la obra se recalcula sobre ellos (m² × S/ 3,000), pero los equipos se quedan en S/ 105,279 porque el equipamiento no escala con el área. Cambia cualquier ítem del desglose y la ficha pasa a ser un modelo propio.
Todo el tablero va en bruto. Las cifras son las que de verdad entran y salen de caja. Cada grupo de datos tiene su interruptor de IGV: si la cotización te llegó sin impuesto, lo apagas y la app se lo agrega; si ya venía con IGV, lo dejas encendido y pasa tal cual. Los arbitrios y la planilla no tienen interruptor porque nunca están gravados.
El IGV es una línea del P&L. El impuesto que cobras al vender no es tuyo: lo giras a SUNAT neteado contra el crédito fiscal de tus compras. Restar bruto de bruto sin esa línea deja un EBITDA que nunca vas a ver en el banco. El Excel de la master no la tiene, y por eso el archivo sobreestima.
Otras dos diferencias contra el archivo: se descuenta impuesto a la renta sobre el EBITDA menos la depreciación, y al cerrar el horizonte se recuperan el stock, la fianza en efectivo y los equipos que queden en libros. Evaluar solo el plazo contratado equivale a asumir que no renuevas, y en ese caso liquidas.
Las simulaciones se guardan en este navegador. Si abres la app en otra computadora, empiezan de cero.